El Banco de España, en su reciente informe de estabilidad financiera, advierte de síntomas de burbuja inmobiliaria: los precios residenciales se sitúan entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su valor de equilibrio de largo plazo a finales de 2024. Este margen ha crecido desde el rango estimado de 0,8%–4,8% observado seis meses antes.

El organismo también destaca un déficit estructural estimado en 450 000 viviendas, concentrado principalmente en grandes ciudades, lo que amplifica la presión al alza en los precios.

🚨 Precio disparado y expectativas infladas

  • El precio medio de la vivienda nueva creció un 11% interanual en el segundo semestre de 2024, y la usada un 9,5%, según el Banco de España.
  • Infobae señala que el mercado se enfrenta hoy a una “burbuja de expectativas”: los compradores adquieren propiedades, no por necesidad, sino con la convicción de que seguirán revalorizándose.
  • Según Caixa Enginyers, algunas regiones —como Madrid, Baleares y Málaga— ya han superado los máximos de 2007, con incrementos entre el 66% y 74% desde 2014.

🛑 Riesgos y medidas previstas

  • El Banco de España estudia la posibilidad de activar herramientas macroprudenciales, como limitar la relación préstamo-valor (LTV) y la relación préstamo-ingreso (LTI) en las hipotecas, para contener una burbuja.
  • Aunque por ahora el crédito permanece estrictamente regulado, el organismo podría implementar estas medidas si considera que las condiciones de concesión se están relajando .
  • Hay señales de presión sobre las tasaciones, que se vuelven obsoletas rápidamente cuando los precios suben de forma acelerada.

🌍 El impacto del alquiler turístico en la oferta

El informe anual del Banco de España alerta que en zonas turísticas —como Baleares, Canarias y la costa mediterránea— hasta el 50% de los pisos residenciales se están usando como alquiler vacacional o están en manos de no residentes. Esto reduce significativamente la oferta para quienes buscan vivienda habitual.

🧭 Interpretación y recomendaciones

  • Aunque los niveles de sobrevaloración (1,1–8,5%) no alcanzan los extremos previos a 2008, la combinación de precios inflados, crédito accesible y déficit estructural crea un terreno fértil para una corrección de mercado.
  • El fenómeno de la burbuja de expectativas puede provocar subidas de precios incluso sin expansión del crédito bancario, alimentándose por el miedo a quedarse fuera.
  • Las medidas macroprudenciales propuestas (LTV, LTI) buscan enfriar el mercado sin paralizarlo por completo, pero deberán calibrarse con cuidado para no limitar el acceso a la vivienda.
  • A largo plazo, será clave:
    1. Aumentar la oferta de vivienda social y protegida.
    2. Regulación del alquiler turístico, para recuperar el parque residencial habitual.
    3. Mayor transparencia en tasaciones y plataformas inmobiliarias.